Finančné sprostredkovanieako to vidím ja (1)

Máme sa čoho obávať po 1.7.2018?

Postrehli ste aj vy v poslednej dobe množstvo informácií ohľadne zmien v hypotekárnych úveroch? Je situácia naozaj taká neriešiteľná, ako mnohé zdroje publikujú? Vznikne situácia, že mladí si už nebudú môcť dovoliť vlastné bývanie?

Určite by som zo súčasnej situácie nijako nepanikárila… V prvom rade je dôležité poznamenať, že všelijakých hypotekárnych boomov bolo od roku 2015 celkom dosť, s ktorými sa banky vedeli bez nejakých väčších problémov vysporiadať. Inak tomu nebolo ani pri obyvateľstve. Otázkou však je z akého uhla pohľadu sa na tieto zmeny pozeráme.

1.7.2018 sprevádzajú najmä nasledovné zmeny:

  • zmena vo výške disponibilnej rezervy;
  • maximálna úverová zaangažovanosť a
  • sprísnenie maximálneho financovania.

Zmena vo výške disponibilnej rezervy na sumu 20%

Keď som v roku 2015 začínala pôsobiť v tejto oblasti, banky nepotrebovali po odčítaní životného minima žiadnu rezervu z príjmu, ktorú by klient musel deklarovať. Avšak situácia sa od 1.1.2017 začala meniť… v tom čase banky začali pristupovať k tomu, aby sa klienti nezadlžovali nad neprimeranú hranicu a začali požadovať (po nariadení NBS), aby po odrátaní už spomínaného životného minima, klientovi zostávalo ešte ďalších 5% z príjmu. Po odrátaní tejto rezervy sa vám do zvyšného disponibilného príjmu musela zmestiť splátka všetkých (starých aj nových) záväzkov. Očakávalo sa, že toto číslo bude postupne narastať, aby sa Slováci menej zadlžovali. Preto od 1.7.2017 sa rezerva zdvihla na sumu 10%, od 1.1.2018 na 15% a posledné štádium tejto rezervy sa ukotvilo na 20% a zostane nemenné.

Maximálna úverová zaangažovanosť

Tento výraz predstavuje obmedzenie v tom, akú maximálnu sumu, si vie človek zobrať vo forme úverov (kreditných kariet, povolených prečerpaní, spotrebných úverov, medzi úverov, stavebných úverov, hypotekárnych úverov a pod.). Toto číslo je vo výške 8-násobku priemernej ročnej čistej mzdy. To znamená, že ak má klient už existujúce záväzky v určitej výške, tak sa z tejto maximálnej odpočítajú a banka klientovi vyšší úver neposkytne, aj keď by za iných podmienok mal na to nárok. Týmto sa určí maximálny úverový strop, ktorý má opätovne zabrániť ľuďom zadlžovať sa neprimerane. Táto hranica sa má však plne uplatniť až od apríla 2019, kedy bude posudzovaná nekompromisne.

Sprísnenie maximálnej výšky financovania

Doteraz bolo možné dostať sa aj k 100% financovaniu, hoci v obmedzenom množstve (takáto možnosť bola prístupná najmä v prípade developérskych projektov, klientom s nadpriemernou bonitou alebo nehnuteľnosťou v lukratívnej lokalite a nadštandardnom stave). Avšak od 1.7. 2018 100% financovanie je zo strany NBS zakázané a značne je obmedzené 90% financovanie z LTV (LOAN-TO-VALUE). Do popredia sa tak majú dostať hypotéky, keď banka poskytne klientovi úver max.  do 70-80% z hodnoty nehnuteľnosti. Týmto krokom máme smerovať k tomu, aby mal klient viac vlastných zdrojov, z ktorých si bývanie zabezpečí a nespoliehal sa tak v plnej miere na banku. Tento krok by som takisto nazvala aj zabezpečením banky proti  riziku nadhodnotených nehnuteľností. Kryjú sa tak proti tomu, keby ceny nehnuteľností významne klesnú, aby klient nemal poskytnutých viac prostriedkov, ako dokáže reálne banka za nehnuteľnosť dostať, ak klient nespláca úver.

Príklad č. 1: Predstavme si žiadateľa, klienta Petra, ktorý chce kúpiť byt za cenu 80 000 € (predpokladajme rovnakú hodnotu). Do úveru ide sám. Jeho príjem je 900 € v čistom, je bezdetný a aktuálne má limit na povolenom prečerpaní v banke vo výške 1 000 €, iné záväzky nemá.

Podľa aktuálnych podmienok by jeho situácia vyzerala nasledovne:

A) 900 € – 205 € (životné minimum na 1 plnoletú fyzickú osobu) = 695 €

B) 695 € – 139 € (odrátanie 20% rezervy) = 556 € – disponibilný zostatok príjmu (do tejto sumy sa musia zmestiť splátky existujúcich aj nových úverov)

C) z výšky 80 000 € vypočítaných 80% z LTV je 64 000 €

D) hypotéka na 64 000 € na dobu splatnosti 30 rokov s úrokovou sadzbou 1,29% vychádza splátka 214,48€ (splátka sa „stresuje“ o 2% – banka ráta s tým, keď sa zdvihnú sadzby o 2% či to vyjde klientovi aj z hore uvedeného disponibilného zostatku – 3,29% splátka 279,93€)

E) Výpočet maximálnej úverovej angažovanosti: 8-násobok x 12 mesiacov x 900 € = 86 400 €

F) 86 400 € – 1000 € (povolené prečerpanie) = 85 400 € maximálna výška úveru, ktorú Peter dostane

 

Príklad č. 2.: Predstavme si toho istého žiadateľa Petra, ktorý však chce kúpiť byt za 130 000 € (predpokladajme rovnakú hodnotu). Do úveru ide sám. Jeho príjem je 900 € v čistom a aktuálne má limit na povolenom prečerpaní v banke vo výške 1 000 €.

Podľa aktuálnych podmienok by jeho situácia vyzerala nasledovne:

A) 900 € – 205 € (životné minimum na 1 plnoletú fyzickú osobu) = 695 €

B) 695 € – 139 € (odrátanie 20% rezervy) = 556 € – disponibilný zostatok príjmu (do tejto sumy sa musia zmestiť splátky existujúcich aj nových úverov)

C) z výšky 130 000 € vypočítaných 80% z LTV je 104 000 €

D) hypotéka na 104 000 € na dobu splatnosti 30 rokov s úrokovou sadzbou 1,29% vychádza splátka 348.53€ (splátka sa „stresuje“ o 2% – banka ráta s tým, keď sa zdvihnú sadzby o 2% či to vyjde klientovi aj z hore uvedeného disponibilného zostatku – 3,29% splátka 454,9€)

E) Výpočet maximálnej úverovej angažovanosti: 8-násobok x 12 mesiacov x 900 € = 86 400 €

F) 86 400 € – 1000 € (povolené prečerpanie) = 85 400 €. Z uvedeného vyplýva, že klient Peter by nedostal úver ani tých 104 000 €, hoci mu to z príjmu vychádza, lebo úverová angažovanosť ho limituje do výšky 85 400 €. Zvyšok do kúpnej ceny 130 000 € si Peter musí „zohnať“ z vlastných zdrojov, keďže mu žiadna banková inštitúcia väčšiu výšku neposkytne.

(pozn. autora: tento príklad je ilustratívny a nezohľadňuje iné náklady spojené s úverom – poplatok za poskytnutie, poistenie, poplatky za účet, poplatky za kataster a pod.)

Napriek všetkému uvedenému sa tieto zmeny môžu niekomu zdať drastické, no z môjho pohľadu cieľom tohto celého je nasmerovať obyvateľov, aby viac preferovali vytváranie rezerv ako sa zadlžovali. Celkovo tieto zmeny vnímam pozitívne a z pohľadu „finančného zdravia“ klientov ako prospešné. Pre bližšie informácie a prepočítanie možnosti úverovania konkrétne na vašu situáciu ma neváhajte kontaktovať.

 

 

Zatiaľ sa tu nenachádza žiadny komentár.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

*